Cómo una franquicia puede jugar en el mercado inmobiliario

Cómo una franquicia puede jugar en el mercado inmobiliario
Esta historia aparece en la edición de enero de 2012 de . Suscribirse » Hace una década, si estaba atrapado en una conversación sobre bienes raíces en una fiesta, alguien inevitablemente descartaría la bien cuidada observación de que" McDonald's no es un restaurante de comida rápida, es principalmente un verdadero restaurante ".

Esta historia aparece en la edición de enero de 2012 de . Suscribirse »

Hace una década, si estaba atrapado en una conversación sobre bienes raíces en una fiesta, alguien inevitablemente descartaría la bien cuidada observación de que" McDonald's no es un restaurante de comida rápida, es principalmente un verdadero restaurante ". compañía de bienes raíces ". Invertir en propiedades, decían, era a prueba de balas. Si hicieras esa afirmación estos días, después de que la crisis hipotecaria hundiera los valores de la vivienda, expulsara a miles de personas de sus casas y sacudiera la economía hasta su esencia, es probable que te tomen una bebida en la cara.

Sin embargo, desde una perspectiva de franquicia, la declaración todavía tiene sentido. Las franquicias siempre han sido obsesivas con los bienes inmuebles, tratando de descubrir exactamente qué ubicaciones y diseños generan tráfico, algo que McDonald's ha dominado. A medida que la recesión ha progresado, y los franquiciados han tenido problemas con el alquiler, mientras que los franquiciantes ni siquiera han tenido ubicaciones marginales, al mundo de la franquicia se le ha recordado lo importante que puede ser la ecuación inmobiliaria. Como resultado, los franquiciadores se están volviendo más serios con respecto a la selección de sitios y están tratando de aprovechar el deprimido mercado inmobiliario para mejorar sus resultados.

"Si configura su empresa ahora y la bloquea durante este ambiente conservador, entonces se ha establecido a un costo más bajo cuando la economía vuelve a subir", dice Phil Baugh, director general de Baum Realty Group, una firma de Chicago especializada en franquicias.

Una compañía que se enfoca más en bienes raíces es Beef 'O' Brady's, operador de 213 pubs deportivos. La cadena ha sufrido una paliza durante la recesión, perdiendo ingresos y cerrando ubicaciones. Pero en el último año, sus nuevas tiendas han promediado ventas más altas que el resto del sistema. El director de desarrollo James Walker atribuye esto en parte a los ajustes de menú y a una mejor ayuda contable para los franquiciados. Pero una gran parte del repunte es un rediseño apodado "Beefs 2. 0", que modernizó la decoración y maximizó la capacidad de asientos. Lo más importante es que el diseño flexible se puede escalar para adaptarse a casi cualquier ubicación.

"Este diseño se puede manipular para aprovechar cualquier espacio entre 2, 800 y 6, 000 pies cuadrados. No estamos mirando solo una caja", dice Walker. "Cuando tienes una huella rígida, puede encontrar a otros jugadores en el mercado persiguiendo los mismos espacios. Nuestra capacidad de influir al norte o al sur nos impide competir cara a cara para los sitios. "

En otras palabras, si un competidor hace una oferta el precio de una ubicación, Beef 'O' Brady's tiene la opción de mirar al otro lado de la calle, mientras que el otro concepto podría no serlo.

Beef 'O' Brady también está poniendo un nuevo énfasis en la selección del sitio.En 2010, se asoció con Site Analytics, una compañía de datos con sede en Nueva York que ayuda a las franquicias a encontrar ubicaciones ideales para sus unidades. Esto ha cambiado la forma en que Beef 'O' Brady's ve sus restaurantes, convenciendo a los ejecutivos de que el aumento del tráfico en las principales ubicaciones puede compensar con creces las rentas más altas. "Ciertamente estamos buscando ofertas que tengan sentido económico desde una venta vs. perspectiva cuadrada, pero no estamos buscando ofertas económicas ", dice Walker." Estamos buscando sitios mejores que en el pasado ".

Greg Vojnovic, vicepresidente de desarrollo en Popeyes Louisiana Kitchen, ha llegado a la misma conclusión. "A grandes rasgos, las buenas propiedades inmobiliarias siguen siendo buenas propiedades inmobiliarias, y seguirán siendo buenas en cinco años a partir de ahora", dice. "No hay precios favorables en los grandes sitios. La gran ventaja durante el la recesión no ha estado en el precio, en la disponibilidad. Los lugares de franquicia A-plus que fueron a prueba de bombas y ocupados durante 20 o 30 años se han abierto de repente, no porque el sitio sea malo, sino porque algo más le sucedió al franquiciador o en el vida del franquiciado. Es como una inundación de 100 años. "

V ojnovic está tratando de aprovechar esos lugares únicos en la vida. Al igual que Beef 'O' Brady's, Popeyes está utilizando datos para identificar la próxima gran ubicación. "Antes de 2008, nuestro modelado de sitios no era muy bueno. Pero descubrimos que invertir en datos es un recurso importante", explica. "Ahora cuando le decimos a un franquiciado que deben arrendar una ubicación A-plus más costosa, podemos mostrarles datos que los hacen más seguros de que el sitio entregará lo que necesitan. Ya no es un acto de fe, la selección de sitios es rigurosa y disciplinada. el inmobiliario es una mejor oportunidad de crear un restaurante de alto rendimiento ". El fundador y presidente de Site Analytics, Adam Epstein, dice que a medida que los datos se vuelven más precisos, la sofisticación numérica será un factor importante en la franquicia inmobiliaria. Y los algoritmos no solo encuentran la mejor propiedad inmobiliaria, sino que revelan los mitos que las franquicias tienen sobre sí mismos. Por ejemplo, una franquicia que durante mucho tiempo creyó que requiere un área comercial de 100,000 personas puede darse cuenta de que puede salir adelante con 75,000, y los conceptos de descuento que se han enfocado en áreas de bajos ingresos pueden encontrar personas en áreas de altos ingresos están buscando gangas, también.

"Creo que los operadores inteligentes siempre han sido reacios a cometer errores, pero ahora los franquiciadores pueden confiar en algo más que la intuición o el lanzamiento de una moneda", dice Epstein. "Ahora se dan cuenta de que hay un retorno demostrable a sus ganancias al pisar De vuelta y diciendo: veamos de cerca nuestros datos ".

Jennifer Watson, vicepresidenta de Baum Realty Group, advierte rápidamente que, aunque hay muchos metros cuadrados vacantes, encontrar un verdadero acuerdo lleva tiempo. Con tantas compañías tratando de actualizar desde ubicaciones B y C a sitios A vacantes recientemente, los propietarios tienen pocos incentivos para bajar los precios. "La clave para aprovechar el mercado inmobiliario es trabajar con intermediarios en el camino interno y aprovechar las relaciones con obtener ofertas fuera del mercado ", aconseja."Para un cliente, Newk's Express Café, buscamos las tiendas vacías Blockbuster y Hollywood Video, que tienen ubicaciones A-plus. Queremos obtenerlas antes de que lleguen al mercado".

El malestar inmobiliario también ha creado oportunidades para franquiciados de larga data. Tanto Beef 'O' Brady's como Popeyes tienen programas que ayudan a los franquiciados existentes a mudarse a nuevos lugares identificados por sus datos. Pero la mayor oportunidad para los franquiciados puede ser la renegociación del arrendamiento. Para los franquiciados con ventas decrecientes y alquileres altos, los propietarios a menudo están dispuestos a revisar sus términos en lugar de perder un inquilino.

Baugh Baty Realty's Baugh advierte contra entrar en negociaciones de arrendamiento casualmente. "He visto una gran cantidad de reducciones de alquiler impulsadas por la necesidad, pero también se ha convertido en algo de moda para algunas personas", dice. "Sé de una propietario de la franquicia de varias unidades que escribió cartas a todos los propietarios para exigir una reducción de alquiler. Si ingresas al azar, podría manchar tu reputación y la relación con tu arrendador ". En cambio, Baugh aconseja presentar pruebas de que una reducción beneficiará a ambos "En pocas palabras, como franquiciado que desea ir preparado, sabiendo exactamente lo que quiere y por qué lo quiere", dice. "Digamos que ha tenido éxito durante cinco años y ha estado inactivo durante seis meses y necesita una entrada de efectivo. Puede negociar un alivio temporario del alquiler. Si ha estado luchando durante tres años, es posible que desee reestructurar todo el trato. Pero necesita documentación de respaldo para su causa. "

Varios franquiciadores han acudido a el plato para franquiciados que necesitan alivio de renta. En 2009, Quiznos envió varios equipos para ayudar a los franquiciados con dificultades a lidiar con los propietarios. Al mismo tiempo, Annex Brands, propietaria de franquicias de envío como PostalAnnex +, puso una gran demanda sobre los propietarios. "Obviamente, tener a un franquiciador nacional en la mesa le da cierta credibilidad", dice Chris Kimball, el asociado de arrendamiento de Annex. , quien dice que pudo renegociar los tratos la mayor parte del tiempo, promediando una reducción del 20 al 25 por ciento para sus franquiciados. Ahora la compañía ofrece ayuda de renegociación como un servicio continuo para los franquiciados. "Fue un programa muy exitoso, y salvó las tiendas, sin lugar a dudas", dice Kimball.

La franquicia inmobiliaria se ha visto fundamentalmente alterada por esta recesión, pero la ventana para encontrar buenas ofertas se está cerrando rápidamente. "Mi experiencia con bienes raíces es que los propietarios reaccionan lentamente con alquileres a la baja y reaccionan rápidamente para aumentar las rentas". dice Beef 'O' Brady's Walker. "Afortunadamente, estamos en un momento en el que hay buenas rentas en sitios que tienen sentido. Pero no se necesitarán muchas noticias económicas positivas para que las tasas suban".